其他
【历城法官说法之十七】房东仅以房屋内入住年迈老人为由要求解除房屋租赁合同，法院会支持吗？
基本案情
王福经房产中介机构介绍，租赁了房东沈女士所有的住房一套，合同租赁期2年。王福按照合同约定支付给沈女士全部款项后于2019年6月1日开始入住，但沈女士突然于2019年9月20日无理勒令王福，只能住到2019年11月15日，并且不容协商。在此期间王福积极寻找房屋，但由于房源及条件所限，暂时没有找到。就在王福积极寻找房源时，房东突然于2019年10月21日强行给合法租住的房屋停水，23日停电，造成王福无法生活。且沈女士在没有通知王福，并且在王福不在的情况下，擅自带人撬门，换锁致使王福无法进入取回自己的物品。之后双方对退还租金及押金的数额等事项发生争议，诉至历城法院，要求法院判令房东沈女士退还房屋租金、押金、违约金、中介费等约计3万元。沈女士辩称，自己完全按照合同法的规定和双方签订的租赁合同约定提前30日，于2019年9月20日采取短信及微信方式通知房客王福腾房终止双方的租赁关系，已给王福预留的腾房宽限期内，不存在违约。
法院审理查明
合同履行期间，沈女士发现王福年近九十岁的父亲也居住在涉案房屋里，遂以此为由，于9月20日通知王福最迟于11月15日搬离。10月21日，沈女士再次要求王福马上搬离，并于当日过物业公司将出租房屋停水停电，在此情况下，王福于2019年10月24日带父亲搬离，但有少量衣物尚留存在房屋内，直至12月9日才取回。之后双方对退还租金及押金的数额等事项发生争议，诉至法院。王福要求退还2019年10月21日之后的房租及押金并支付违约金，且搬离时其有金银首饰遗落在房屋内，要求返还或赔偿；沈女士主张其在12月15日才更换锁具进入房屋，因此租金应当计算至12月15日，且王福的车辆始终占着车位到12月19日，上述费用均应自押金中扣除。
｜法院审理认为｜
沈女士以涉案房屋内入住年迈老人为由，通知王福解除合同，经查，双方签订的租赁合同中对此并无禁止性约定，亦未约定入住年迈老人属可单方解除合同的情形；合同约定“甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，经双方协商一致按月租金100%标准支付违约金”，该条系对提前收回房屋应承担违约责任的约定，而非对单方解除权的约定，该条亦明确写明：提前收回房屋应经双方协商一致。故王福安排其父亲在涉案房屋内居住并未违反合同约定，沈女士不享有单方解除合同的权利，其在合同履行期间要求王福腾房构成违约，应当承担违约责任，应当按合同约定支付王福违约金。王福租赁房屋系用于家庭居住，该房屋位于楼房高层，如无水无电，必然影响正常居住使用，2019年10月21日沈女士对房屋断水、断电的行为，致使王福不能实现租赁房屋的目的，故法院确认双方租赁合同于2019年10月21日解除，沈女士应自2019年10月21日起退还王福相应的租金等费用。
关于车位管理费。王福已支付沈女士2019年6月1日至2020年3月31日期间的车位费385元，沈女士提交监控录像拟证明王福的车辆一直占用车位至2019年12月19日，对此王福不予认可，认为其搬离后已无将车停放在此的必要，如有停放也是来处理后续事务时暂时停放。法院认为，车位占用的行为系连续或继续状态，沈女士提交的占用车位的证据系监控录像，该录像仅显示2019年12月19日8时许车辆驶离停车位，无法以此证实该车辆一直占用停车位，故法院对沈女士该主张不予支持。王福要求退还2019年10月21日至2020年5月31日期间5个月零10天的车位费，法院予以支持。
关于王福要求返还金银首饰等其他物品。王福主张其搬离时遗留首饰等其他物品在出租房屋内，沈女士不予认可，王福对此未提交证据证明，对其主张事实法院无法认定，故法院对此不予支持。
根据查明事实，法院判令沈女士应退还王福租金18333.33元、押金4876.8元、中介费1250元、物业费546.7元、车位管理费205元、预交电费113.5元；支付王福违约金2500元。判决作出后，双方均未上诉，沈女士在判决履行期限内支付王福上述所判七项款项共计27825.33元。
法官说法
《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王福与沈女士签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。在合同履行期间，任何一方不得随意解除合同，否则不仅要退还未履行部分的租金等费用，还要承担违约责任。本案中沈女士仅以房屋内入住年迈老人为由要求解除房屋租赁合同，其理由不属于法定解除情形，其提前解除合同的行为构成违约。沈女士未与对方协商一致便擅自对房屋断水断电，影响王福对房屋的正常使用，无法达到合同目的，因此虽然房屋实际于12月收回，但应自10月份断水电之日起退还王福租金。沈女士最终退还王福租赁费用并支付违约金共计27825.33元，其于2019年6月1日将房屋出租，实际于2019年12月15日收回，期间共计6个多月的时间，但因其违约解除合同，且采取非理性的行为使对方无法正常使用房屋，因此形成诉讼，在扣除违约金等费用后仅获得不足3个月的租金收益，造成人力、物力损失，违约成本较高，据此建议房屋租赁的双方当事人在欲提前解除合同时，应充分考虑违约成本，采取与对方有效沟通、协商一致的方式解除合同，同时做好房屋钥匙及物品的交接，尽可能减少不必要的损失，避免纠纷矛盾的发生。